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车库变违建?26万买个设备间?遇到这种糟心事怎

作者:老哥俱乐部 发布于:2020-11-17 07:59 点击量:

  上一期365维权工作室,小编带大家分析了延期交房、收房与描述不符该怎么办。

  据业主介绍,当年这些车库卖得比房子还抢手,要求全款才能买得到,价格近20万元。

  但是没有正规的发票。由于是全款,所以售楼处当场刷完POSS机后,给业主出了一张打印的小票,现在留在手里已经有些模糊不清了。

  除了交款小票之外,业主现在手里掌握的有效证据,就是开发公司出具的销售合同。

  在业主提供的《半地下车库使用权销售合同》第五条显示,使用权是“该车库因无产权,使用权为终身”。

  居民在购买车库时认为,白纸黑字写到合同上,车库应该就是终身的,要不开发商也不敢写,业主的权益能够得到保障。

  业主购买的车库被认定系违章建筑,业主持有购买协议和转账凭证的情况下,能否取得车库的所有权?

  而违章建筑,是指在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的,或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。

  根据我国《合同法》第52条第(五)项的规定,违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。

  据此,在经城市规划行政主管部门处理并经房产管理部门确认产权之前,若业主与开发商订立的《半地下车库使用权销售合同》是无效的,业主据此当然无法取得车库的所有权。

  虽然业主无法获得车库的所有权,但业主与开发商之间的债务债权关系依然存在。

  即便证明付款的凭证小票已经模糊不清,但业主可以查找付款后开发商出具的收据以及自交付使用以来每年交付的管理费票据等证据。

  若业主购买的车库不属于违建建筑,在没有取得产权的情况下,购买者是否能够终身享有使用权?

  房产证是证明产权的凭证,如果从根本上无法取得产权,那么也无法真正得到终身的使用权。

  首先,要求开发商按有关规定补办规划及相关手续,促使涉案库房的建设合法化,并最终能够办理所有权证。

  虽然购买的车库系违章建筑导致购买合同无效,但是如上一问题中提到过的,双方之间的债务关系依然存在,购买者的损失是可以得到弥补的。

  根据我国《合同法》58条规定,合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;

  有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

  若购买者不知道所购买的房屋是违章建筑,则购买者为法律中的善意第三人,自然也不存在过错,不应承担责任。

  则出卖人应当返还购买者已经缴纳的购房款,并赔偿自缴款次日至付清之日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息。

  业主应当与开发商进行协商、协商不成的就要进行诉讼维权,举证证明开发商隐瞒出售系违章建筑的事实。

  购买者自身系善意第三人,对购买行为无任何过错,主张解除购买合同、返还购房款并赔偿因此而造成的损失。

  即使刷卡小票已经模糊难以辨认,除了上一问题中提示大家注意收集的证据以外,如果业主使用银行卡向开发商刷卡转账,可以前往银行调取当时所用银行卡的银行流水,查找此笔转账记录,证明已向开发商支付购买车库的全部价款,以此主张返还及要求赔偿。

  在购买房屋时,除购买合同外,业主还需索要并保留哪些证据以供日后维权?发票是否是日后维权的必备证据?

  业主应当保留支付价款的转账凭证以及开发商作出包含影响合同成立和价格的各项承诺的宣传单、宣传画册及宣传现场的广告牌照片等。

  开发商应当向购买者出具正规发票,开发商出具的购买房屋的发票很重要,用以办理产权登记等一系列确权手续。

  还需要提醒大家的是,支付购买商品房、车库的价款时应当向该开发商的对公账户转账,保留支付价款的证据。

  当初认筹买房时,销售人员说买一楼赠地下室,还承诺地下室没有多余的管道,可以供居民正常使用。

  可等房子盖完业主发现,这就是设备间,里面包含消防管道、供暖管线等等,根本不能作为私用。

  一名男经理:“负一层肯定没有横着的管道,而且举架还能稍高一点,本身负一层是没有产权的,所以卖得非常谨慎。”

  另一名女经理:“负一层肯定有管子,但没有想象的那么夸张,毕竟是住宅的负一层,不像地下室车库层全是管线,不会有消防管线和供暖管线。”

  今年8月份的时候,准邻居们去看了新房的地下室,这一看却发现和最初销售时宣传的根本不一样。

  过了很久,业主也没有等到回复,售楼人员表示还在上报。业主又多次找到开发商,也一直没有回复。

  开发商的工程总监表示,他们所有的施工都是按照图纸进行的,不敢有一丝一毫的变化。

  至于买一层赠一层的情况,工程总监表示他不是很了解,不知道销售那边具体的宣传方案,但施工这边绝对保证没有问题。

  如果开发商的宣传与后续签订的合同以及业主实际取得的房屋的功能不符,那么这种宣传就是一种违反诚信原则的虚假宣传。

  但需要强调的是,业主是否能够证明销售人员在售房时的允诺内容,是否在开发商的宣传资料及广告中有具体、明确的体现,这影响的是该宣传内容是否构成要约。

  若满足销售广告和宣传资料视为要约的条件,则开发商应当对业主承担违约责任,赔偿损失。

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条。

  “商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。

  该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”。

  如果本案涉及的宣传内容明确、具体,对业主订立购买一楼商品房的合同目的及合同价格有重大影响,且开发商出售的商品房并未超出规划设计范围,那么就应当视这种宣传为要约,属于买卖合同中的一部分。

  所以,业主在维权的过程中需要搜集相关证据,证明销售人员及销售部经理的承诺内容,证明所购房屋未符合该承诺,使自己无法达到合同目的,从根本上影响买卖合同的签订。

  因此,在双方没有约定的情况下想要解除合同就需要了解一下合同解除的法定条款。

  《中华人民共和国合同法》第94条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同。

  不可抗力指当事人在订立合同时不能预见的、对其发生和后果不能避免并且不能克服的客观条件,包括自然灾害、战争、社会异常事件等。

  第二条,在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要。

  主要债务即次要债务的对称,是指根据合同的约定,当事人应当承担债务的大部分或者对权利有重要或根本性影响的部分。

  如果合同约定的履行期限或者其他合同条款对当事人权利义务至关重要,一方有违约行为将严重影响到当事人订立合同所期望的经济利益时,当事人可以不经过催告程序而直接单方解除合同。

  了解完法条,我们发现,现在和开发商的矛盾并不能完全适用合同的法定解除条款,因此不能退房。

  但因开发商虚假宣传严重影响交易价格,我们可以主张变更合同中关于价格约定的主要条款,要求开发商退一部分房款。

  在业主迟迟等不到开发商回复的情况下,业主还可以采取哪些措施促使开发商出面解决问题?

  如果提到促使开发商出面解决问题,那么就需要通过行政途径维权,也就是投诉维权。

  针对开发商,业主可以到当地的建设行政主管部门,比如建设局、房管局等反映情况。

  针对于虚假宣传的问题,业主们也可以去消费者权益保护协会、质量监督部门反映和投诉。

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